美利大厦

九龙城

楼龄已超过四十年的土瓜湾美利大厦，由於其业主立案法团一直有留意著大厦的状况，不时为大厦进行小修小补，虽然从来没有做过大规模的全面维修，但亦未曾收到过政府发出的维修令。

提出申请，及早处理

二零零九年得悉政府推出「楼宇更新大行动」资助私楼业主进行维修后，美利大厦业主立案法团第一时间提交申请，希望藉著政府资助，为大厦进行一次全面维修。法团在二零零九年八月收到市建局发出的「原则上批准通知书」后，便马上作出统筹，并於二零零九年九月聘请顾问公司啓动维修工作。

原先满腔热情的法团委员在顾问公司提交了勘察报告及工程估算后，得悉造价高昂，需要接近六佰万圆的维修费用，立时觉得十分困扰和为难。由於一直有为大厦进行小修小补，没想到做一次大型维修仍要每户负担差不多五万圆。即使长者业主可获取四万圆的津贴，仍要自行集资约一万圆。由於美利大厦并非因为收到政府维修令而组织维修，因此业主们均认为并没有迫切性需要进行维修工程。在失了预算的情况下，大部分业主均认为获取了资助，反而害得自己要额外再掏腰包去埋单结胀！反正大厦根本没有被政府要求强制维修，多一事不如少一事，业主们因此有考虑退出「楼宇更新大行动」。法团有部分年老委员更有着相当强烈的退出意愿，主要担心会惹人闲言闲语，被冤枉另有所图，合谋骗财。老人家们对如此指指点点真的接受不了！

以人为本，从旁协助

而当时市建局依照既定工作程序，将顾问公司提交了的勘察报告及工程估算交由独立顾问评审，得出的工程估算只需三百多万圆，即只为法团聘用的顾问公司估价约一半。当时市建局的个案主任完全体会到美利大厦业主们的困扰，但同时认为退出「楼宇更新大行动」会令业主平白错失获取津贴为大厦进行维修的机会，特别眼见年迈业主们无依无靠，亦未必有机会搬离这幢楼龄接近半百的楼宇。若数年后被要求强制验楼及进行维修，却不再有任何支援的话，那怎麽办！抱着以人为本，期望能尽力提供协助，以资助计划去帮助业主改善居住环境，市建局的个案主任不断游说法团委员不要放弃是次大好机会。业主应该籍着政府资助，处理好楼宇老化问题，再造安乐窝。

与此同时，法团聘用的顾问公司亦不断向法团表示其提供的数字只为估算，一切以回标价为准。在制定标书后，美利大厦於二零一零年五月进行招标，当时回标价全部高於市建局独立顾问之估算，但却有相当数目之标书接近法团聘用的顾问公司之估价。对於高价回标，委员们再次被受质疑。有业主甚至气愤地指责政府设计这类资助计划只为利益输送，收买建筑业财团，但却要小市民赔上老本，为他人作嫁衣裳。当时情况，维修工作根本不可能继续下去。可幸的是，恰巧二零一零年年中「楼宇更新大行动」执行机构推出「补充文件二号」，提出招聘顾问公司安排上之优化措施。由於法团对所聘用之顾问公司已彻底失去信心，当时亦正考虑终止其聘用。

由零閞始，重新筹划工程

是否应重新起步，还是放弃已参加的资助计划; 要再选择新顾问公司，又该怎样去衡量, 一切都有待业主大会讨论及决定。当时法团各委员要承受的压力可不少。基於之前的经历及参考优化措施下之回标资料，委员及业主们已不再相信低价顾问公司。再比较一众投标者的面试表现，最终业主们在大会上拣选了一所有规模的顾问公司，而顾问费用是之前被解雇的原顾问费用的七倍数额。当时各业主对新拣选的顾问公司均寄予相当厚望。

新聘的顾问公司将整个维修顾问工作重新开展，结果不负一众业主期望，其建议的维修方案相当全面，而工程估算亦在业主负担能力之内。更重要的是最终回标价目亦是如此，以三百多万圆计算，每户集资费用只为三万圆左右，而结果是长者业主分文不需，便可解决楼宇维修问题，在有著众多长者业主的美利大厦而言，是实实在在的帮了业主。难怪有不少年迈业主知悉自己不用集资付款，连声道谢，还频频说这是政府的德政，帮了他们很多，感激万分。

全面维修，免除后顾之忧

考虑到每户维修工程费用只是约三万圆，乃属长者自主业主资助范围之内。另市建局向法团委员分析当时情况，依据法例及消防处工作进度，估计美利大厦在未来三数年内便可能会收到由屋宇署及消防处发出的「消防安全指示」，勒令作出消防改善工程。若届时收到指示，既要再作工程筹备，亦可能没有任何其他资助支援。因此市建局鼓励业主们主动联络屋宇署及消防处邀请其提前巡查，并提早向美利大厦发出「消防安全指示」，届时便可籍著「楼宇更新大行动」一并完成屋宇署及消防处要求的改善工程。委员们虽同意市建局之观点，但却认为向全体业主提出会有困难，担心被业主们质疑动机。其实以美利大厦业主立案法团大部分委员均属长者业主，主席、秘书亦已年过七十，要对业主清楚讲述有关建议绝不容易。当然市建局亦希望能真正帮助到一众业主，为能令业主完全了解提前执行消防改善工程的好处，市建局亦特意於业主大会上向众业主讲解和分析。在该次於二零一一年一月所举行的业主大会中，最终亦通过有关建议。

由於要邀请屋宇署和消防处巡查及待有关部门发出指示，因此顾问公司须再为法团安排处理消防改善工程的工作而不能将有关项目放於主合约内。其后经招标所得之消防改善工程合约造价约为一百万。最终美利大厦便以四百多万圆处理大厦整体维修及消防改善工程。

长者业主透过「楼宇更新大行动」，完全不需负担任何使费便可改善家园环境，其他一众业主亦同样受惠於「楼宇更新大行动」，获得市建局的协助，完成了大厦维修，再造安乐窝。

项目资料

地址: 土瓜湾长宁街43-55号美利大厦

建筑年份: 1973

单位总数(住宅及非住宅): 121

最近大厦整体维修工程完成於: 2012年05月

主要维修工程项目

结构修葺
公用地方外墙油漆
公用地方内墙油漆
更换排水渠管
更换食水喉管
更换冲厕喉管

平均每伙维修费用约: $27,000

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