美利大廈

九龍城

樓齡已超過四十年的土瓜灣美利大廈，由於其業主立案法團一直有留意著大廈的狀況，不時為大廈進行小修小補，雖然從來沒有做過大規模的全面維修，但亦未曾收到過政府發出的維修令。

提出申請，及早處理

二零零九年得悉政府推出「樓宇更新大行動」資助私樓業主進行維修後，美利大廈業主立案法團第一時間提交申請，希望藉著政府資助，為大廈進行一次全面維修。法團在二零零九年八月收到市建局發出的「原則上批準通知書」後，便馬上作出統籌，並於二零零九年九月聘請顧問公司啓動維修工作。

原先滿腔熱情的法團委員在顧問公司提交了勘察報告及工程估算後，得悉造價高昂，需要接近六佰萬圓的維修費用，立時覺得十分困擾和為難。由於一直有為大廈進行小修小補，沒想到做一次大型維修仍要每戶負擔差不多五萬圓。即使長者業主可獲取四萬圓的津貼，仍要自行集資約一萬圓。由於美利大廈並非因為收到政府維修令而组織維修，因此業主們均認為並沒有迫切性需要進行維修工程。在失了預算的情况下，大部分業主均認為獲取了資助，反而害得自己要額外再掏腰包去埋單結脹！反正大廈根本沒有被政府要求強制維修，多一事不如少一事，業主們因此有考慮退出「樓宇更新大行動」。法團有部分年老委員更有着相當強烈的退出意願，主要擔心會惹人閒言閒語，被冤枉另有所圖，合謀騙財。老人家們對如此指指點點真的接受不了！

以人為本，從旁協助

而當時市建局依照既定工作程序，將顧問公司提交了的勘察報告及工程估算交由獨立顧問評審，得出的工程估算只需三百多萬圓，即只為法團聘用的顧問公司估價約一半。當時市建局的個案主任完全體會到美利大廈業主們的困擾，但同時認為退出「樓宇更新大行動」會令業主平白錯失獲取津貼為大廈進行維修的機會，特別眼見年邁業主們無依無靠，亦未必有機會搬離這幢樓齡接近半百的樓宇。若數年後被要求强制驗樓及進行維修，卻不再有任何支援的話，那怎麽辦！抱着以人為本，期望能盡力提供協助，以資助計劃去幫助業主改善居住環境，市建局的個案主任不斷游說法團委員不要放棄是次大好機會。業主應該籍着政府資助，處理好樓宇老化問題，再造安樂窩。

與此同時，法團聘用的顧問公司亦不斷向法團表示其提供的數字只為估算，一切以回標價為準。在製定標書後，美利大廈於二零一零年五月進行招標，當時回標價全部高於市建局獨立顧問之估算，但卻有相當數目之標書接近法團聘用的顧問公司之估價。對於高價回標，委員們再次被受質疑。有業主甚至氣憤地指責政府設計這類資助計劃只為利益輸送，收買建築業財團，但卻要小市民賠上老本，為他人作嫁衣裳。當時情况，維修工作根本不可能繼續下去。可幸的是，恰巧二零一零年年中「樓宇更新大行動」執行機構推出「補充文件二號」，提出招聘顧問公司安排上之優化措施。由於法團對所聘用之顧問公司已徹底失去信心，當時亦正考慮終止其聘用。

由零閞始，重新籌劃工程

是否應重新起步，還是放棄已參加的資助計劃; 要再選擇新顧問公司，又該怎樣去衡量, 一切都有待業主大會討論及決定。當時法團各委員要承受的壓力可不少。基於之前的經歷及參考優化措施下之回標資料，委員及業主們已不再相信低價顧問公司。再比較一眾投標者的面試表現，最終業主們在大會上揀選了一所有規模的顧問公司，而顧問費用是之前被解僱的原顧問費用的七倍數額。當時各業主對新揀選的顧問公司均寄予相當厚望。

新聘的顧問公司將整個維修顧問工作重新開展，結果不負一眾業主期望，其建議的維修方案相當全面，而工程估算亦在業主負擔能力之內。更重要的是最終回標價目亦是如此，以三百多萬圓計算，每戶集資費用只為三萬圓左右，而結果是長者業主分文不需，便可解決樓宇維修問題，在有著眾多長者業主的美利大廈而言，是實實在在的幫了業主。難怪有不少年邁業主知悉自己不用集資付款，連聲道謝，還頻頻說這是政府的德政，幫了他們很多，感激萬分。

全面維修，免除後顧之憂

考慮到每戶維修工程費用只是約三萬圓，乃屬長者自主業主資助範圍之內。另市建局向法團委員分析當時情況，依據法例及消防處工作進度，估計美利大廈在未來三數年內便可能會收到由屋宇署及消防處發出的「消防安全指示」，勒令作出消防改善工程。若屆時收到指示，既要再作工程籌備，亦可能沒有任何其他資助支援。因此市建局鼓勵業主們主動聯絡屋宇署及消防處邀請其提前巡查，並提早向美利大廈發出「消防安全指示」，屆時便可籍著「樓宇更新大行動」一併完成屋宇署及消防處要求的改善工程。委員們雖同意市建局之觀點，但卻認為向全體業主提出會有困難，擔心被業主們質疑動機。其實以美利大廈業主立案法團大部分委員均屬長者業主，主席、秘書亦已年過七十，要對業主清楚講述有關建議絕不容易。當然市建局亦希望能真正幫助到一眾業主，為能令業主完全了解提前執行消防改善工程的好處，市建局亦特意於業主大會上向眾業主講解和分析。在該次於二零一一年一月所舉行的業主大會中，最终亦通過有關建議。

由於要邀請屋宇署和消防處巡查及待有關部門發出指示，因此顧問公司須再為法團安排處理消防改善工程的工作而不能將有關項目放於主合約內。其後經招標所得之消防改善工程合約造價約為一百萬。最終美利大廈便以四百多萬圓處理大廈整體維修及消防改善工程。

長者業主透過「樓宇更新大行動」，完全不需負擔任何使費便可改善家園環境，其他一眾業主亦同樣受惠於「樓宇更新大行動」，獲得市建局的協助，完成了大廈維修，再造安樂窩。

項目資料

地址: 土瓜灣長寧街43-55號美利大廈

建築年份: 1973

單位總數(住宅及非住宅): 121

最近大廈整體維修工程完成於: 2012年05月

主要維修工程項目

結構修葺
公用地方外牆油漆
公用地方內牆油漆
更換排水渠管
更換食水喉管
更換沖廁喉管

平均每伙維修費用約: $27,000

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