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执法部门:屋宇署

署主要监管楼宇的建筑安全,透过《建筑物条例》(香港法例第123章)进行执法工作,向未有妥善保养楼宇的业主发出法定命令,指示业主按要求修复欠妥部分,或聘请合资格人员就怀疑欠妥部分进行勘察,并提交评估及建议措施。常见的欠妥情况包括:结构失修、排水渠渗漏、违例建筑及危险档土墙等。

关於危险/欠妥建筑物 (第 26 / 26A 条)

任何楼宇,无论由外在原因、自然耗损或日久失修引致而变得危险,建筑事务监督都可向该楼宇业主发出法定命令 (俗称:修葺令),饬令业主须按实际情况及法例要求进行合适的补救措施 (第 26条(1)及(2))。例如:进行修葺、竖设撑柱及设置围栏。

 

若楼宇的状况不至於危险,但未如理想,屋宇署仍可向该楼宇业主发出法定命令 (俗称:勘察令),指令业主委任一名认可人士为其楼宇进行指明的勘测及向屋宇署提交补救工程的建议,并按屋宇署批准的建议进行补救工程 (第 26A条(1)及(2))。除整栋楼宇的勘测外,檐蓬及露台结构都是常见的指明部分。

 

关於排水 (第 28 条)

楼宇的排水渠或污水渠亦属建筑事务监督的管辖,若发现楼宇的排水系统不足够或处於欠妥或不衞生的情况,屋宇署便会向业主发出法定命令,要求进行指明的排水工程。在有需要时,会同时要求业主先委任一名认可人士为楼宇的排水渠或污水渠进行勘测,并提交补救建议及在批准后进行有关补救工程 (第 28条(3))。

 

关於违例建筑工程 (第24条)

所有私人楼宇 (不包括公营房屋) 的建筑工程,无论是新建或改建,都必须先获建筑事务监督批准,始能展开。此审批程序一般称为「入则」。因此,除根据简化规定展开的小型工程 (简称:小型工程) 及豁免工程外,所有未经屋宇署事先批准便进行的建筑工程,均视作违例建筑工程 (俗称:僭建)。常见的僭建工程包括:天台搭建物、密封露台及拆除防护门廊。 

 

屋宇署会向业主发出法定命令 (俗称:清拆令),要求按适用条例规定清拆或纠正僭建 (第 24条(1))。例如:清拆天台搭建物及还原防护门廊。如有关清拆或纠正工程未有涉及庞大规模或复杂结构,业主可聘请合资格承办商按小型工程规定处理,否则必须在合资格建筑专业人士监督下进行有关工程。

 

关於强制验楼及强制验窗计划 (第30B及30C条)

根据强制验楼计划,建筑事务监督会向楼龄达 30年或以上的私人楼宇 (不超过3层高的住用楼宇除外) 的业主送达法定通知 (俗称:强制验楼令),要求聘任一名注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌进行订明检验,并监督按检验报告中提及的订明修葺工程 (第 30B条(3))。订明检验 (修葺) 的范围包括:结构构件 (例如:梁柱)、消防安全构件 (例如:防烟门)、排水系统 (例如:渠管) 及指出现有僭建物。

 

强制验窗计划则针对楼龄达 10年或以上的私人楼宇 (不超过3层高的住用楼宇除外)。接获法定通知 (俗称:强制验窗令) 的业主,须聘任一名合资格人士就楼宇的所有窗户进行订明检验。如窗户需进行订明修葺,业主更须聘任一名注册承建商,及在合资格人士的监督下进行(第 30C条(3))。在履行强制验窗令后,业主不会在该命令的发出日期5年内,就相同窗户收到新的强制验窗令。

 

关於危险山坡或挡土墙 (第27A条)

任何位於私人土地的山坡或挡土墙,如其状况未如理想,甚至出现整体或局部坍塌的风险,而危及公众生命安全及财产损毁。建筑事务监督都可向该土地负责人 (一般为业主) 发出书面命令,要求土地负责人进行指定的加固或补救工程。或在有需要时,要求聘任认可人士、注册结构工程师或注册岩土工程师 (一名或多名) 进行相关勘测,并按勘测结果及获批准的建议进行适当的工程 (第 27A条(1)及(2))。

执法部门:屋宇署、消防处

条例订立的目的,是针对在消防安全设计方面存在风险的旧式楼宇,要求改善楼宇的现有消防安全措施,以保障业主、住户及访客的安全。条例涉及有关消防安全措施包括「消防安全设施」及「消防装置或设备」两部分,分别由屋宇署署长及消防处处长负责执行。在一般情况下,屋宇署及消防处会同时向目标大厦业主或占用人发出「消防安全指示」,列明消防安全措施的改善要求,以便统筹相关工程。

 

消防安全设施

消防安全设施,又称耐火结构,作用是在发生火警时,保护逃生途径及阻止火势蔓延。确保楼宇使用者有足够时间,安全地途离灾场,减少财产损失。按条例要求,常见耐火结构改善工程包括:

 

  1. 防火门

旧有消防安全设计对防火门的要求并不严谨,一般认为实木门便能提供足够的耐火效能。时至今日,防火门的设计效能已大大提升。因此,经适切考量,新安装的防火门一般应符合以下规定:

 

•  以实心木材制造,或符合测试报告指定的建造规定。

•  稳固地嵌固在周边墙,没有任何可见空隙。

•  设有关门器 (俗称:门鼓)。

•  门扇/框装有遇热膨胀条(主要适用於实木门)。

 

  1. 固定窗

以往楼宇规格未有限制逃生途径内窗户的物料及设计。业主在更换窗户时,通常都会选用铝窗。但由於铝窗未具防火效能,而常见的活动式窗户亦未能在火警时阻隔浓烟涌入逃生途径,阻碍疏散。因此,屋宇署会要求旧式楼宇业主更换不合耐火效能的窗户,以保障逃生途径安全。一般要求如下:

 

•  窗户必须为固定设计 (不能随意开启)。

•  窗框物料须为不锈钢或镀锌软钢。

•  窗户玻璃须具防火效能。

 

  1. 非紧急设施围封物

旧式楼宇的非紧急设施 (例如:电线、电表及电讯设备) 通常都是简单固定在楼梯及走廊,但该楼梯及走廊往往同时是楼宇的唯一逃生途径。当火警发生,这些非紧急设施或会使火势加速蔓延至逃生途径,为逃生人士带来风险。

 

由於在旧式楼宇加建机房及线糟并不可行,因此条例要求业主采取折衷措施,以具耐火效能的物料围封处於逃生途径的非紧急设施,加强对楼宇使用者的保障。加装围封物的一般要求如下:

 

•  围封后的逃生途径应保持最小阔度及2米净空高度。

•  如非紧急设施为电力装置/电力设备,有关围封物应符合《电力条例》及电力公司的《供电则例》规定。

 

在完成上述适用的改善工程后,业主应通知屋宇署安排视察,及提供有关物料的证明书/测试报告/评估报告的副本,以确定指示是否已获遵从。

 

消防装置或设备

绝大部分的旧式楼宇,於建造时都未有安装消防装置或设备,因此当发生轻微火警时,楼宇使用者往往未能及时扑灭,引发严重火灾;或当火警导致电力暂停,逃生途径又未有安装后备照明系统及紧急逃生指示,造成混乱,影响疏散。为减低风险,消防处会向目标大厦业主或占用人发出「消防安全指示」,指令要求提升或加装消防装置或设备。常见项目有:

 

•  消防栓及喉辘系统

•  手控火警警报系统

•  紧急照明

•  自动喷洒系统 (适用於非住用部分)

•  机械通风系统的自动中断操作装置

•  手提式灭火器

 

拥有人或占用人必须委聘注册消防装置承办商进行消防装置及设备的安装或改善工程。

执法部门:水务署

水务署可在下列情况下,向消防供水系统或内部供水系统的注册用户或公用供水系统的代理人发出维修通知书:

 

•  未经授权而更改消防供水系统或内部供水系统;

•  已出现或相当可能导致浪费或污染供水;或

•  消防供水系统或内部供水系统未遵守《水务设施条例》的规定。

执法部门:环境保护署

环保署可发出有关强制性驳引污水排放至公用污水渠的通告。

执法部门:环境保护署

环保署可发出有关因排放空气污染物可能造成灰尘 / 砂砾沉淀或产生难闻气味或对健康造成不良影响等的通告。

执法部门:环境保护署

环保署可发出通告,要求楼宇的公共设施或工商业单位的业主、租户、占用人或掌管人不迟於某一日期将其所发出的噪音控制在合规格的级别。

执法部门:机电工程署

机电署可根据条例送达通告,要求业主/法团整改任何有关楼宇电力装置的问题或为电力装置安排进行检查、测试和验证,以确保电力安全。

执法部门:机电工程署

若发现有触犯气体安全条例的情况,机电署可根据条例送达敦促改善通知书,以确保气体安全。触犯《气体安全条例》可由喉管或瓶装气体装置因缺乏维修、保养或测试而引致。

执法部门:机电工程署

若楼宇的升降机及自动梯装置不合规例,机电署可根据 条例送达通告,以确保升降机及自动梯达到安全标

执法部门:食物环境卫生

食环署可根据条例发出通告,以消除因私人楼宇漏水所造成的滋扰。