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執法部門:屋宇署

署主要監管樓宇的建築安全,透過《建築物條例》(香港法例第123章)進行執法工作,向未有妥善保養樓宇的業主發出法定命令,指示業主按要求修復欠妥部分,或聘請合資格人員就懷疑欠妥部分進行勘察,並提交評估及建議措施。常見的欠妥情況包括:結構失修、排水渠滲漏、違例建築及危險檔土牆等。

關於危險/欠妥建築物 (第 26 / 26A 條)

任何樓宇,無論由外在原因、自然耗損或日久失修引致而變得危險,建築事務監督都可向該樓宇業主發出法定命令 (俗稱:修葺令),飭令業主須按實際情況及法例要求進行合適的補救措施 (第 26條(1)及(2))。例如:進行修葺、豎設撑柱及設置圍欄。

 

若樓宇的狀況不至於危險,但未如理想,屋宇署仍可向該樓宇業主發出法定命令 (俗稱:勘察令),指令業主委任一名認可人士為其樓宇進行指明的勘測及向屋宇署提交補救工程的建議,並按屋宇署批准的建議進行補救工程 (第 26A條(1)及(2))。除整棟樓宇的勘測外,簷蓬及露台結構都是常見的指明部分。

 

關於排水 (第 28 條)

樓宇的排水渠或污水渠亦屬建築事務監督的管轄,若發現樓宇的排水系統不足夠或處於欠妥或不衞生的情況,屋宇署便會向業主發出法定命令,要求進行指明的排水工程。在有需要時,會同時要求業主先委任一名認可人士為樓宇的排水渠或污水渠進行勘測,並提交補救建議及在批准後進行有關補救工程 (第 28條(3))。

 

關於違例建築工程 (第24條)

所有私人樓宇 (不包括公營房屋) 的建築工程,無論是新建或改建,都必須先獲建築事務監督批准,始能展開。此審批程序一般稱為「入則」。因此,除根據簡化規定展開的小型工程 (簡稱:小型工程) 及豁免工程外,所有未經屋宇署事先批准便進行的建築工程,均視作違例建築工程 (俗稱:僭建)。常見的僭建工程包括:天台搭建物、密封露台及拆除防護門廊。 

 

屋宇署會向業主發出法定命令 (俗稱:清拆令),要求按適用條例規定清拆或糾正僭建 (第 24條(1))。例如:清拆天台搭建物及還原防護門廊。如有關清拆或糾正工程未有涉及龐大規模或複雜結構,業主可聘請合資格承辦商按小型工程規定處理,否則必須在合資格建築專業人士監督下進行有關工程。

 

關於強制驗樓及強制驗窗計劃 (第30B及30C條)

根據強制驗樓計劃,建築事務監督會向樓齡達 30年或以上的私人樓宇 (不超過3層高的住用樓宇除外) 的業主送達法定通知 (俗稱:強制驗樓令),要求聘任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗,並監督按檢驗報告中提及的訂明修葺工程 (第 30B條(3))。訂明檢驗 (修葺) 的範圍包括:結構構件 (例如:樑柱)、消防安全構件 (例如:防煙門)、排水系統 (例如:渠管) 及指出現有僭建物。

 

強制驗窗計劃則針對樓齡達 10年或以上的私人樓宇 (不超過3層高的住用樓宇除外)。接獲法定通知 (俗稱:強制驗窗令) 的業主,須聘任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗。如窗戶需進行訂明修葺,業主更須聘任一名註冊承建商,及在合資格人士的監督下進行(第 30C條(3))。在履行強制驗窗令後,業主不會在該命令的發出日期5年內,就相同窗戶收到新的強制驗窗令。

 

關於危險山坡或擋土牆 (第27A條)

任何位於私人土地的山坡或擋土牆,如其狀況未如理想,甚至出現整體或局部坍塌的風險,而危及公眾生命安全及財產損毀。建築事務監督都可向該土地負責人 (一般為業主) 發出書面命令,要求土地負責人進行指定的加固或補救工程。或在有需要時,要求聘任認可人士、註冊結構工程師或註冊岩土工程師 (一名或多名) 進行相關勘測,並按勘測結果及獲批准的建議進行適當的工程 (第 27A條(1)及(2))。

執法部門:屋宇署、消防處

條例訂立的目的,是針對在消防安全設計方面存在風險的舊式樓宇,要求改善樓宇的現有消防安全措施,以保障業主、住戶及訪客的安全。條例涉及有關消防安全措施包括「消防安全設施」及「消防裝置或設備」兩部分,分別由屋宇署署長及消防處處長負責執行。在一般情況下,屋宇署及消防處會同時向目標大廈業主或佔用人發出「消防安全指示」,列明消防安全措施的改善要求,以便統籌相關工程。

 

消防安全設施

消防安全設施,又稱耐火結構,作用是在發生火警時,保護逃生途徑及阻止火勢蔓延。確保樓宇使用者有足夠時間,安全地途離災場,減少財產損失。按條例要求,常見耐火結構改善工程包括:

 

  1. 防火門

舊有消防安全設計對防火門的要求並不嚴謹,一般認為實木門便能提供足夠的耐火效能。時至今日,防火門的設計效能已大大提升。因此,經適切考量,新安裝的防火門一般應符合以下規定:

 

•  以實心木材製造,或符合測試報告指定的建造規定。

•  穩固地嵌固在周邊牆,沒有任何可見空隙。

•  設有關門器 (俗稱:門鼓)。

•  門扇/框裝有遇熱膨脹條(主要適用於實木門)。

 

  1. 固定窗

以往樓宇規格未有限制逃生途徑內窗戶的物料及設計。業主在更換窗戶時,通常都會選用鋁窗。但由於鋁窗未具防火效能,而常見的活動式窗戶亦未能在火警時阻隔濃煙湧入逃生途徑,阻礙疏散。因此,屋宇署會要求舊式樓宇業主更換不合耐火效能的窗戶,以保障逃生途徑安全。一般要求如下:

 

•  窗戶必須為固定設計 (不能隨意開啟)。

•  窗框物料須為不銹鋼或鍍鋅軟鋼。

•  窗戶玻璃須具防火效能。

 

  1. 非緊急設施圍封物

舊式樓宇的非緊急設施 (例如:電線、電錶及電訊設備) 通常都是簡單固定在樓梯及走廊,但該樓梯及走廊往往同時是樓宇的唯一逃生途徑。當火警發生,這些非緊急設施或會使火勢加速蔓延至逃生途徑,為逃生人士帶來風險。

 

由於在舊式樓宇加建機房及線糟並不可行,因此條例要求業主採取折衷措施,以具耐火效能的物料圍封處於逃生途徑的非緊急設施,加強對樓宇使用者的保障。加裝圍封物的一般要求如下:

 

•  圍封後的逃生途徑應保持最小闊度及2米淨空高度。

•  如非緊急設施為電力裝置/電力設備,有關圍封物應符合《電力條例》及電力公司的《供電則例》規定。

 

在完成上述適用的改善工程後,業主應通知屋宇署安排視察,及提供有關物料的證明書/測試報告/評估報告的副本,以確定指示是否已獲遵從。

 

消防裝置或設備

絕大部分的舊式樓宇,於建造時都未有安裝消防裝置或設備,因此當發生輕微火警時,樓宇使用者往往未能及時撲滅,引發嚴重火災;或當火警導致電力暫停,逃生途徑又未有安裝後備照明系統及緊急逃生指示,造成混亂,影響疏散。為減低風險,消防處會向目標大廈業主或佔用人發出「消防安全指示」,指令要求提升或加裝消防裝置或設備。常見項目有:

 

•  消防栓及喉轆系統

•  手控火警警報系統

•  緊急照明

•  自動噴灑系統 (適用於非住用部分)

•  機械通風系統的自動中斷操作裝置

•  手提式滅火器

 

擁有人或佔用人必須委聘註冊消防裝置承辦商進行消防裝置及設備的安裝或改善工程。

執法部門:水務署

水務署可在下列情況下,向消防供水系統或內部供水系統的註冊用戶或公用供水系統的代理人發出維修通知書:

 

•  未經授權而更改消防供水系統或內部供水系統;

•  已出現或相當可能導致浪費或污染供水;或

•  消防供水系統或內部供水系統未遵守《水務設施條例》的規定。

執法部門:環境保護署

環保署可發出有關強制性駁引污水排放至公用污水渠的通告。

執法部門:環境保護署

環保署可發出有關因排放空氣污染物可能造成灰塵 / 砂礫沉澱或產生難聞氣味或對健康造成不良影響等的通告。

執法部門:環境保護署

環保署可發出通告,要求樓宇的公共設施或工商業單位的業主、租戶、佔用人或掌管人不遲於某一日期將其所發出的噪音控制在合規格的級別。

執法部門:機電工程署

機電署可根據條例送達通告,要求業主/法團整改任何有關樓宇電力裝置的問題或為電力裝置安排進行檢查、測試和驗證,以確保電力安全。

執法部門:機電工程署

若發現有觸犯氣體安全條例的情況,機電署可根據條例送達敦促改善通知書,以確保氣體安全。觸犯《氣體安全條例》可由喉管或瓶裝氣體裝置因缺乏維修、保養或測試而引致。

執法部門:機電工程署

若樓宇的升降機及自動梯裝置不合規例,機電署可根據 條例送達通告,以確保升降機及自動梯達到安全標

執法部門:食物環境衛生

食環署可根據條例發出通告,以消除因私人樓宇漏水所造成的滋擾。