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楼宇消防安全规定简介

消防安全是楼宇设计的主要考虑因素之一。楼宇内的消防安全规定主要分两部份：消防安全建造；及消防装置及设备。楼宇具备运作正常的消防安全措施在火警时不单可以保护楼宇内人士的生命安全，而且可以减少楼宇内设备及财产的损失。

消防安全建造

包括∶
•   逃生途径
•   耐火结构
•   消防和救援进出途径
提供足够的消防安全建造，万一发生火警，可以阻止火势蔓延和确保楼宇的结构完整、利便楼宇内人士逃离火场及救援人员进入楼宇进行灭火和拯救。

消防装置或设备

一般在楼宇中的消防装置或设备包括∶
•   花洒系统
•   消防栓／喉辘系统
•   火警侦测系统
•   火警警报系统
•   通风／空调控制系统
•   水帘系统
•   应急发电机
•   应急照明系统
•   出口指示牌
•   消防员升降机
•   认可的人手操作手提器具，包括灭火筒、灭火毡及沙桶等

整体而言，消防装置或设备的功能包括灭火、救火、防火或阻止火势蔓延；发出火警警报；为灭火、救火、防火或阻止火势蔓延的目的而提供通道前往任何处所或地方；在火警发生时利便自任何处所疏散及在没有正常动力供应时向消防装置或设备提供后备动力供应。

消防安全措施的保养及维修

楼宇的业主、管理组织、法团或管理公司必须妥善及有系统地存放消防安全建造及装置的图则、保用证书、设计手册、使用说明书、系统更换及更改资料、检查及维修记录等。而且更应制备消防装置及设备位置图，以备业主及物业管理人员熟悉相关装备位置，以便在火警时应用及向消防员提供相关资料。

消防安全建造的保养及维修

所有私人楼宇的建筑工程受《建筑物条例》（香港法例第 123 章）的监管，以确保它们的规划、设计、建造、检验及相关修葺，均达到安全及衞生的法定标准，楼宇由不同的构件组成，部份构件的设计有耐火作用，若未经建筑事务监督事先批准及同意，或未有根据「小型工程监管制度」的简化规定而进行，不得擅加改动该等耐火构件。

若发现有耐火构件损毁或改动，业主、使用人、业主立案法团或管理公司便应聘请注册专业人士，评估有关状况及建议补救办法。注册专业人士（包括认可人士、注册结构工程师、注册检验人员）、注册一般建筑承建商和注册小型工程承建商的名单可参阅屋宇署网页。

在约2006年后落成的楼宇，大厦公契已要求在楼宇管理处存放相关建筑图则及设备手册供管理人员使用及业主查阅。

尽管安全建造构件使用年期长，但由於位处公用地方，少不免有自然损耗或人为破坏，故此，可按需要委聘注册建筑专业人士及／或注册承建商进行定期检验及相关修葺。有关每次检验的时间间距及细节，可参阅市区重建局编制的楼宇保养手册。
在例行保养及维修时，请留意以下事宜∶

防火门

•   防护门廊、消防员升降机大堂、楼梯、电掣房、冷气机房或设有同类危险装置机房的门，连同门铰、玻璃嵌板和闭门器等，须维持良好状况；
•   该些门须经常保持关上；及
•   该些门不得被移除或换上抗火性能较低的门，例如普通玻璃门。

逃生途径

• 门闸不得向外开启，导致阻塞逃生途径，例如公用走廊、楼梯和后巷等；

• 不得安装铁闸或卷闸堵塞逃生途径；

• 物业公用部分的门闸须可以轻易从内向外开启而无须使用钥匙；

• 物业通往天台的门须可以轻易从内向外开启而无须使用钥匙；

• 防护门廊或楼梯不得安装抽气扇、冷气机或同类的装置。防护门廊或楼梯墙壁不得开凿洞口，供安装上述装置或辟设门窗之用；

• 逃生途径不得有任何违例构筑物，例如支架、壁架、壁柜和贮物房等，以免阻塞通路；

• 逃生途径须有足够照明，而照明设备须保持良好状况；及

• 紧急车辆通道须时刻畅通无阻。

耐火结构

• 电掣房、冷气机房或设有同类危险装置的机房，墙壁须保持良好状况，以及不得辟设没有防护的洞口；及
• 除应急设施外，所有规定的楼梯及其防护门廊不得设置任何设施，除非该等设施已有足够抗火时效的墙或防火物料围封。这些墙和防火物料必须保持良好状况，而检修门须经常保持关上。

消防和救援进出途径

• 消防员升降机大堂的墙壁须保持良好状况，以及不得辟设没有防护的洞口。

防火卷闸和防火闸

• 防火卷闸和防火闸须保持在良好的操作状态。

消防装置或装备的保养及维修

根据香港法例第95B章《消防（装置及设备）规例》，任何非注册消防装置承办商的人，均不得保养、检查或修理装置在任何处所内的任何消防装置或设备。装置或设备的拥有人，须时刻保持该等消防装置或设备在有效操作状态；及确保每12个月由一名注册消防装置承办商检查该等消防装置或设备至少一次。

罚则

就执行香港法例第502章《消防安全 (商业处所) 条例》而言，如「消防安全指示」或「改善消防安全指示」未获遵从，执行当局可向裁判官分别申请「符合消防安全令」或「改善消防安全令」，指示拥有人或占用人遵从「消防安全指示」或「改善消防安全指示」所指明的规定。当局亦可向区域法院申请「限制使用令」，禁止利用订明商业处所进行任何订明商业活动；或申请「禁止令」，禁止占用指明商业建筑物的有关单元或建筑物的部分。

就执行香港法例第572章《消防安全 (建筑物) 条例》而言，如「消防安全指示」未获遵从，执行当局可向裁判官申请「符合消防安全令」，指示拥有人或占用人遵从「消防安全指示」所指明的规定。当局亦可向区域法院申请「禁止令」，禁止占用有关的建筑物或建筑物的部分。

就执行香港法例第636章《消防安全 (工业建筑物) 条例》而言，如「消防安全指示」未获遵从，执行当局可向裁判官申请「符合消防安全令」，饬令拥有人或占用人遵从「消防安全指示」指明的任何规定或措施。当局亦可向区域法院申请「禁止令」，禁止占用有关的建筑物或建筑物的部分。

违例事项种类	罚则
香港法例第502章《消防安全 (商业处所) 条例》、第572章《消防安全 (建筑物) 条例》及第636章《消防安全 (工业建筑物) 条例》的「消防安全指示」或「改善消防安全指示」未获遵从	• 一经定罪，可处第4级罚款（最高罚款港币$25,000）；以及
香港法例第502章《消防安全 (商业处所) 条例》、第572章《消防安全 (建筑物) 条例》及第636章《消防安全 (工业建筑物) 条例》的「符合消防安全令」或「改善消防安全令」未获遵从	• 一经定罪，可处第5级罚款（最高罚款港币$50,000）；以及 • 每日另处罚款港币$5,000
违反香港法例第502章《消防安全 (商业处所) 条例》下的「限制使用令」	• 一经定罪，可罚款港币$250,000； • 监禁3年；以及 • 每日另处罚款港币$25,000

如何遵办「消防安全指示」

屋宇署和消防处会派员在不同类型的目标处所／楼宇展开联合巡查，然后按照建筑物的实际情况和根据《消防安全（商业处所）条例》，《消防安全（建筑物）条例》及《消防安全（工业建筑物）条例》的规定，向业主及／或占用人发出「消防安全指示」或「改善消防安全指示」（只适用於受《消防安全（商业处所）条例》规管的指明商业建筑物），要求他们进行消防安全建造工程及／或提供合适的消防装置或设备。

於接获「消防安全指示」后，业主、使用人、业主立案法团或管理公司应：

(a) 细阅指示内容

(b) 安排进行消防安全改善工程；向业主发出的「指示」的遵从期限一般为一年；向占用人发出的「指示」的遵从期限一般为六个月

• 浏览屋宇署网页上的认可人士/注册结构工程师名单搜寻合资格专业人士
• 与其他业主/业主立案法团商讨进行公开招标/参加市区重建局的「招标妥」以聘请认可人士／注册检验人员及合资格注册承建商以进行楼宇的消防安全改善工程

(d) 确定服务范围
•    确定检验范围
•    确定所需的消防安全建造及清拆工程(如有需要)
•    确定申请审批改动及加建工程图则(如有需要)

(e) 确定消防安全改善工程
•    由专业人士/认可人士因应发出的「消防安全指示」制定所须的消防安全改善工程标书
•    呈交楼宇消防装置图则予消防处审批
•    呈交设计图则予屋宇署/水务署审批(如适用)
•    如大厦已计划开展楼宇维修工程，并同时进行消防改善工程，可由认可人士向屋宇署和消防处查询所发的指示内容，以确定消防安全改善工程已包括在楼宇维修工程项目内

(f) 选择注册承建商
•    浏览屋宇署网页上的注册承建商名单
•    浏览消防处网页上的注册消防装置承办商名单及参考「成功遵办《消防安全（建筑物）条例》「消防安全指示」的注册消防装置承办商名单」
•    进行公开招标/参加市区重建局的「招标妥」以聘请注册承建商

(g) 进行消防安全改善工程
•     监督消防安全改善工程
•    注意: 注册消防装置承办商必须在消防装置图则获消防处批核后，才可展开消防安全改善工程
•    消防安全改善工程完成后，通知消防处/屋宇署/水务署安排验收

(h) 确认完成
•     完成工程后，获屋宇署发信确认已完成相关的改动及加建工程，或已向屋宇署呈交小型工程完工证明书
•    消防安全改善工程获消防处验收合格
•    获水务署发出供水设备完工通知书

为方便市民了解如何执行条例订明的消防安全规定，消防处制作了:

《遵办消防处消防安全指示的实务指南》，当中载列有关不同楼高建筑物的消防装置及设备要求、业主可能面对的困难、消防处会采取灵活务实的解决方案协助有关人士遵办指示的个案。

workflow

参考资料: 消防处《遵办消防安全指示的实务指南》

如楼宇已参加「消防安全改善工程资助计划」，申请人必须参加「市建局」的「招标妥」服务，以委聘工程顾问统筹消防安全改善工程，及委聘合资格注册承办商完成相关工程。

计划要求顾问公司服务必须包括於工程招标前制定改善工程的初步设计或经相关当局批核的完整改善工程设计方案。

消防处公布了曾成功协助业主遵办《消防安全（建筑物）条例》（第572章）消防安全指示要求的改善工程的注册消防装置承办商名单，供市民参考。
(https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/List_RFSICs_Successful_Cap572_chi.pdf)

此名单内的注册消防装置承办商曾：

(a) 为整幢大厦的消防装置及设备成功完成消防安全改善工程；及
(b) 在过去五年内没有被注册消防装置承办商纪律委员会经纪律研讯后命令从「消防装置承办商注册纪录册」中删除过。

此名单按英文字母顺序排列，并纯为方便公众人士遵从《消防安全（建筑物）条例》（第572章）而设。名单上的承办商不应视为获得政府推荐。如有任何查询，请致电消防处楼宇改善支援中心热线（2272 9112），亦可亲临支援中心（地址：九龙大角咀道42号消防处旺角办公大楼3楼）。支援中心的服务时间为星期一至星期六，上午九时至下午八时（公众假期除外）。

财政支援

业主如需要财政援助以遵从指示进行指定的工程，可申请市区重建局一站式「楼宇复修综合支援计划」的资助或贷款，详情请致电热线3188 1188查询，或浏览有关网页。

参阅∶ 「楼宇复修综合支援计划」

有需要个别单位业主可申请「有需要人士维修自住物业津贴计划」的财政援助

屋宇署「楼宇安全贷款计划」申请须知

技术支援

业主如需要技术支援及维修相关资讯，例如一般招标程序等，以遵从指示进行指定的工程，详情请致电「楼宇维修支援计划热线」3188 1188查询，亦可浏览市区重建局的网页∶「楼宇复修平台」或以下各政府部门的支援

政府部门的支援

屋宇署 -「楼宇资讯中心」

屋宇署总部设有楼宇资讯中心提供查阅和复印所有私人楼宇记录、小型工程记录及占用许可证（入伙纸）的服务。

服务资讯	详情
地址	九龙油麻地海庭道11号西九龙政府合署北座屋宇署总部2楼
服务时间	星期一至五上午9时至下午5时星期六、日及公众假期休息请留意，未经预约的申请截止时间为下午4时
热线	2626 1207 (由「1823」接听)
电邮	enquiry@bd.gov.hk
传真	2625 4367

消防处 -「楼宇改善支援中心」

消防处一直积极向受香港法例第502章《消防安全 (商业处所) 条例》、第572章《消防安全 (建筑物) 条例》及第636章《消防安全 (工业建筑物) 条例》规管的目标楼宇业主提供不同方面的支援，以协助他们完成消防安全改善工程。为进一步协助这些楼宇的业主及占用人遵办上述三条条例，消防处於2023年12月成立「消防处楼宇改善支援中心」，为目标楼宇的业主及占用人提供一站式的支援服务。「支援中心」会由业主及占用人收到相关条例的指示开始，向他们提供有关协调、技术支援及财政资助方面的资讯与协助，直至工程完成并达到法例要求为止，务求便利市民改善目标楼宇整体消防安全水平。

服务资讯	详情
地址	九龙大角咀道42号消防处旺角办公大楼3楼
服务时间	星期一至星期六（公众假期除外），上午9时至下午8时（不设用膳时段）
电话号码	2272 9112
电邮	fsdbisc@hkfsd.gov.hk