樓宇消防安全規定簡介

消防安全是樓宇設計的主要考慮因素之一。樓宇內的消防安全規定主要分兩部份：消防安全建造；及消防裝置及設備。樓宇具備運作正常的消防安全措施在火警時不單可以保護樓宇內人士的生命安全，而且可以減少樓宇內設備及財產的損失。

消防安全建造

包括︰
•   逃生途徑
•   耐火結構
•   消防和救援進出途徑
提供足夠的消防安全建造，萬一發生火警，可以阻止火勢蔓延和確保樓宇的結構完整、利便樓宇內人士逃離火場及救援人員進入樓宇進行滅火和拯救。

消防裝置或設備

一般在樓宇中的消防裝置或設備包括︰
•   花灑系統
•   消防栓／喉轆系統
•   火警偵測系統
•   火警警報系統
•   通風／空調控制系統
•   水簾系統
•   應急發電機
•   應急照明系統
•   出口指示牌
•   消防員升降機
•   認可的人手操作手提器具，包括滅火筒、滅火氈及沙桶等

整體而言，消防裝置或設備的功能包括滅火、救火、防火或阻止火勢蔓延；發出火警警報；為滅火、救火、防火或阻止火勢蔓延的目的而提供通道前往任何處所或地方；在火警發生時利便自任何處所疏散及在沒有正常動力供應時向消防裝置或設備提供後備動力供應。

消防安全措施的保養及維修

樓宇的業主、管理組織、法團或管理公司必須妥善及有系統地存放消防安全建造及裝置的圖則、保用證書、設計手冊、使用說明書、系統更換及更改資料、檢查及維修記錄等。而且更應制備消防裝置及設備位置圖，以備業主及物業管理人員熟悉相關裝備位置，以便在火警時應用及向消防員提供相關資料。

消防安全建造的保養及維修

所有私人樓宇的建築工程受《建築物條例》（香港法例第 123 章）的監管，以確保它們的規劃、設計、建造、檢驗及相關修葺，均達到安全及衞生的法定標準，樓宇由不同的構件組成，部份構件的設計有耐火作用，若未經建築事務監督事先批准及同意，或未有根據「小型工程監管制度」的簡化規定而進行，不得擅加改動該等耐火構件。

若發現有耐火構件損毁或改動，業主、使用人、業主立案法團或管理公司便應聘請註冊專業人士，評估有關狀況及建議補救辦法。註冊專業人士（包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員）、註冊一般建築承建商和註冊小型工程承建商的名單可參閱屋宇署網頁。

在約2006年後落成的樓宇，大廈公契已要求在樓宇管理處存放相關建築圖則及設備手冊供管理人員使用及業主查閱。

儘管安全建造構件使用年期長，但由於位處公用地方，少不免有自然損耗或人為破壞，故此，可按需要委聘註冊建築專業人士及／或註冊承建商進行定期檢驗及相關修葺。有關每次檢驗的時間間距及細節，可參閱市區重建局編制的樓宇保養手冊。
在例行保養及維修時，請留意以下事宜︰

防火門

•   防護門廊、消防員升降機大堂、樓梯、電掣房、冷氣機房或設有同類危險裝置機房的門，連同門鉸、玻璃嵌板和閉門器等，須維持良好狀況；
•   該些門須經常保持關上；及
•   該些門不得被移除或換上抗火性能較低的門，例如普通玻璃門。

逃生途徑

• 門閘不得向外開啟，導致阻塞逃生途徑，例如公用走廊、樓梯和後巷等；

• 不得安裝鐵閘或捲閘堵塞逃生途徑；

• 物業公用部分的門閘須可以輕易從內向外開啟而無須使用鑰匙；

• 物業通往天台的門須可以輕易從內向外開啟而無須使用鑰匙；

• 防護門廊或樓梯不得安裝抽氣扇、冷氣機或同類的裝置。防護門廊或樓梯牆壁不得開鑿洞口，供安裝上述裝置或闢設門窗之用；

• 逃生途徑不得有任何違例構築物，例如支架、壁架、壁櫃和貯物房等，以免阻塞通路；

• 逃生途徑須有足夠照明，而照明設備須保持良好狀況；及

• 緊急車輛通道須時刻暢通無阻。

耐火結構

• 電掣房、冷氣機房或設有同類危險裝置的機房，牆壁須保持良好狀況，以及不得闢設沒有防護的洞口；及
• 除應急設施外，所有規定的樓梯及其防護門廊不得設置任何設施，除非該等設施已有足夠抗火時效的牆或防火物料圍封。這些牆和防火物料必須保持良好狀況，而檢修門須經常保持關上。

消防和救援進出途徑

• 消防員升降機大堂的牆壁須保持良好狀況，以及不得闢設沒有防護的洞口。

防火捲閘和防火閘

• 防火捲閘和防火閘須保持在良好的操作狀態。

消防裝置或裝備的保養及維修

根據香港法例第95B章《消防（裝置及設備）規例》，任何非註冊消防裝置承辦商的人，均不得保養、檢查或修理裝置在任何處所內的任何消防裝置或設備。裝置或設備的擁有人，須時刻保持該等消防裝置或設備在有效操作狀態；及確保每12個月由一名註冊消防裝置承辦商檢查該等消防裝置或設備至少一次。

罰則

就執行香港法例第502章《消防安全 (商業處所) 條例》而言，如「消防安全指示」或「改善消防安全指示」未獲遵從，執行當局可向裁判官分別申請「符合消防安全令」或「改善消防安全令」，指示擁有人或佔用人遵從「消防安全指示」或「改善消防安全指示」所指明的規定。當局亦可向區域法院申請「限制使用令」，禁止利用訂明商業處所進行任何訂明商業活動；或申請「禁止令」，禁止佔用指明商業建築物的有關單元或建築物的部分。

就執行香港法例第572章《消防安全 (建築物) 條例》而言，如「消防安全指示」未獲遵從，執行當局可向裁判官申請「符合消防安全令」，指示擁有人或佔用人遵從「消防安全指示」所指明的規定。當局亦可向區域法院申請「禁止令」，禁止佔用有關的建築物或建築物的部分。

就執行香港法例第636章《消防安全 (工業建築物) 條例》而言，如「消防安全指示」未獲遵從，執行當局可向裁判官申請「符合消防安全令」，飭令擁有人或佔用人遵從「消防安全指示」指明的任何規定或措施。當局亦可向區域法院申請「禁止令」，禁止佔用有關的建築物或建築物的部分。

違例事項種類	罰則
香港法例第502章《消防安全 (商業處所) 條例》、第572章《消防安全 (建築物) 條例》及第636章《消防安全 (工業建築物) 條例》的「消防安全指示」或「改善消防安全指示」未獲遵從	• 一經定罪，可處第4級罰款（最高罰款港幣$25,000）；以及
香港法例第502章《消防安全 (商業處所) 條例》、第572章《消防安全 (建築物) 條例》及第636章《消防安全 (工業建築物) 條例》的「符合消防安全令」或「改善消防安全令」未獲遵從	• 一經定罪，可處第5級罰款（最高罰款港幣$50,000）；以及 • 每日另處罰款港幣$5,000
違反香港法例第502章《消防安全 (商業處所) 條例》下的「限制使用令」	• 一經定罪，可罰款港幣$250,000； • 監禁3年；以及 • 每日另處罰款港幣$25,000

如何遵辦「消防安全指示」

屋宇署和消防處會派員在不同類型的目標處所／樓宇展開聯合巡查，然後按照建築物的實際情況和根據《消防安全（商業處所）條例》，《消防安全（建築物）條例》及《消防安全（工業建築物）條例》的規定，向業主及／或佔用人發出「消防安全指示」或「改善消防安全指示」（只適用於受《消防安全（商業處所）條例》規管的指明商業建築物），要求他們進行消防安全建造工程及／或提供合適的消防裝置或設備。

於接獲「消防安全指示」後，業主、使用人、業主立案法團或管理公司應：

(a) 細閱指示內容

(b) 安排進行消防安全改善工程；向業主發出的「指示」的遵從期限一般為一年；向佔用人發出的「指示」的遵從期限一般為六個月

• 瀏覽屋宇署網頁上的認可人士/註冊結構工程師名單搜尋合資格專業人士
• 與其他業主/業主立案法團商討進行公開招標/參加市區重建局的「招標妥」以聘請認可人士／註冊檢驗人員及合資格註冊承建商以進行樓宇的消防安全改善工程

(d) 確定服務範圍
•    確定檢驗範圍
•    確定所需的消防安全建造及清拆工程(如有需要)
•    確定申請審批改動及加建工程圖則(如有需要)

(e) 確定消防安全改善工程
•    由專業人士/認可人士因應發出的「消防安全指示」制定所須的消防安全改善工程標書
•    呈交樓宇消防裝置圖則予消防處審批
•    呈交設計圖則予屋宇署/水務署審批(如適用)
•    如大厦已計劃開展樓宇維修工程，並同時進行消防改善工程，可由認可人士向屋宇署和消防處查詢所發的指示內容，以確定消防安全改善工程已包括在樓宇維修工程項目内

(f) 選擇註冊承建商
•    瀏覽屋宇署網頁上的註冊承建商名單
•    瀏覽消防處網頁上的註冊消防裝置承辦商名單及參考「成功遵辦《消防安全（建築物）條例》「消防安全指示」的註冊消防裝置承辦商名單」
•    進行公開招標/參加市區重建局的「招標妥」以聘請註冊承建商

(g) 進行消防安全改善工程
•     監督消防安全改善工程
•    注意: 註冊消防裝置承辦商必須在消防裝置圖則獲消防處批核後，才可展開消防安全改善工程
•    消防安全改善工程完成後，通知消防處/屋宇署/水務署安排驗收

(h) 確認完成
•     完成工程後，獲屋宇署發信確認已完成相關的改動及加建工程，或已向屋宇署呈交小型工程完工證明書
•    消防安全改善工程獲消防處驗收合格
•    獲水務署發出供水設備完工通知書

為方便市民了解如何執行條例訂明的消防安全規定，消防處製作了:

《遵辦消防處消防安全指示的實務指南》，當中載列有關不同樓高建築物的消防裝置及設備要求、業主可能面對的困難、消防處會採取靈活務實的解決方案協助有關人士遵辦指示的個案。

workflow

參考資料: 消防處《遵辦消防安全指示的實務指南》

如樓宇已參加「消防安全改善工程資助計劃」，申請人必須參加「市建局」的「招標妥」服務，以委聘工程顧問統籌消防安全改善工程，及委聘合資格註冊承辦商完成相關工程。

計劃要求顧問公司服務必須包括於工程招標前制定改善工程的初步設計或經相關當局批核的完整改善工程設計方案。

消防處公布了曾成功協助業主遵辦《消防安全（建築物）條例》（第572章）消防安全指示要求的改善工程的註冊消防裝置承辦商名單，供市民參考。
(https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/List_RFSICs_Successful_Cap572_chi.pdf)

此名單內的註冊消防裝置承辦商曾：

(a) 為整幢大廈的消防裝置及設備成功完成消防安全改善工程；及
(b) 在過去五年內沒有被註冊消防裝置承辦商紀律委員會經紀律研訊後命令從「消防裝置承辦商註冊紀錄冊」中刪除過。

此名單按英文字母順序排列，並純為方便公眾人士遵從《消防安全（建築物）條例》（第572章）而設。名單上的承辦商不應視為獲得政府推薦。如有任何查詢，請致電消防處樓宇改善支援中心熱線（2272 9112），亦可親臨支援中心（地址：九龍大角咀道42號消防處旺角辦公大樓3樓）。支援中心的服務時間為星期一至星期六，上午九時至下午八時（公眾假期除外）。

財政支援

業主如需要財政援助以遵從指示進行指定的工程，可申請市區重建局一站式「樓宇復修綜合支援計劃」的資助或貸款，詳情請致電熱線3188 1188查詢，或瀏覽有關網頁。

參閱︰「樓宇復修綜合支援計劃」

有需要個別單位業主可申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」的財政援助

屋宇署「樓宇安全貸款計劃」申請須知

技術支援

業主如需要技術支援及維修相關資訊，例如一般招標程序等，以遵從指示進行指定的工程，詳情請致電「樓宇維修支援計劃熱線」3188 1188查詢，亦可瀏覽市區重建局的網頁︰「樓宇復修平台」或以下各政府部門的支援

政府部門的支援

屋宇署 -「樓宇資訊中心」

屋宇署總部設有樓宇資訊中心提供查閱和複印所有私人樓宇記錄、小型工程記錄及佔用許可證（入伙紙）的服務。

服務資訊	詳情
地址	九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部2樓
服務時間	星期一至五上午9時至下午5時星期六、日及公眾假期休息請留意，未經預約的申請截止時間為下午4時
熱線	2626 1207 (由「1823」接聽)
電郵	enquiry@bd.gov.hk
傳真	2625 4367

消防處 -「樓宇改善支援中心」

消防處一直積極向受香港法例第502章《消防安全 (商業處所) 條例》、第572章《消防安全 (建築物) 條例》及第636章《消防安全 (工業建築物) 條例》規管的目標樓宇業主提供不同方面的支援，以協助他們完成消防安全改善工程。為進一步協助這些樓宇的業主及佔用人遵辦上述三條條例，消防處於2023年12月成立「消防處樓宇改善支援中心」，為目標樓宇的業主及佔用人提供一站式的支援服務。「支援中心」會由業主及佔用人收到相關條例的指示開始，向他們提供有關協調、技術支援及財政資助方面的資訊與協助，直至工程完成並達到法例要求為止，務求便利市民改善目標樓宇整體消防安全水平。

服務資訊	詳情
地址	九龍大角咀道42號消防處旺角辦公大樓3樓
服務時間	星期一至星期六（公眾假期除外），上午9時至下午8時（不設用膳時段）
電話號碼	2272 9112
電郵	fsdbisc@hkfsd.gov.hk